Với giá bán nhà xây thô thấp hơn so với giá hoàn thiện từ 4-10 triệu đồng/m, thoạt nghe, ngỡ dự án này giảm nhiều, dự án kia giảm ít. Tuy nhiên, theo anh Phương, một chuyên viên tư vấn thiết kế xây dựng, mức giảm đó là “hoàn toàn phù hợp”. Bởi chi phí cho việc hoàn thiện căn hộ (bao gồm cả chi phí thiết kế và hoàn thiện nội thất) cũng phải đến con số 4 triệu đồng/m2. Đối với các dự án có mức giảm đến 10 triệu đồng/m2, theo chuyên viên này, chắc chắn đó là dự án cao cấp, có nhiều hạng mục phải đầu tư “đẳng cấp” như hồ bơi, sân vườn, cây xanh, sân tennis, phòng tập, nhà trẻ…

Chưa biết bao giờ khách hàng Usilk City mới được nhận căn hộ.

“Nếu chỉ căn cứ trên số tiền giảm giá thì không thể nói được là dự án đã giảm nhiều hay ít, mà phải căn cứ vào các yếu tố khác của dự án đã được hoàn thiện hay chưa”, anh Phương khẳng định. Ví dụ, trường hợp Dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát công bố hạ giá bán căn hộ, với giá bán căn hộ xây thô từ 27 - 29 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế GTGT), thay vì 35 - 36 triệu đồng/m2 hoàn thiện nội thất, thì phải hiểu là giá căn hộ tại đây chỉ giảm khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2, chứ không phải 8 - 9 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giảm của dự án này chỉ vào khoảng 10%, chứ không phải 25%. Tương tự, Dự án Golden Palace Mễ Trì bán căn hộ hoàn thiện cơ bản với giá 22,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT), thay vì giá từ 27 triệu đồng/m2 cả nội thất thì mức giảm cũng chỉ 1 - 2 triệu đồng/m2 mà thôi. Hàng loạt dự án khác cũng tuyên bố giảm giá từ 20 - 30%, nhưng thực chất chỉ chuyển từ bán nhà hoàn thiện sang bán nhà xây thô kèm theo giảm giá chút ít mà thôi.

Và nhiều rủi ro khác

Mua nhà xây thô tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt đối với các dự án giảm giá khủng, khuyến mãi lớn. Đơn cử như tại Dự án Usilk City, nhiều khách hàng đã nộp tiền sớm hơn cam kết để được tặng trung tâm thương mại đang  phải ngậm ngùi vì chưa biết ngày nào được nhận căn hộ.  Usilk City còn phải cần số tiền gấp nhiều lần số tiền khách hàng đã nộp mới có thể hoàn thành. Chẳng vậy mà chủ đầu tư dự án này đã không dám hứa gì trong năm 2013 mặc dù công bố đã đạt được thỏa thuận vay 300 tỷ đồng của BIDV.

Làm thế nào để không bị “ăn trái đắng” khi mua nhà xây thô là câu hỏi không lời giải đáp. Nhà xây thô chỉ đơn giản là bộ khung, khách hàng khó thể nhìn thấy chất lượng hệ thống dịch vụ cũng như các hạng mục thuộc về chủ đầu tư. Chị Huế, người mua căn hộ xây thô than phiền: “Kế hoạch của chủ đầu tư đến cuối 2013 giao nhà, nhưng vừa rồi họ mới thông báo sẽ chậm tiến độ khoảng 1 năm. Khi bàn giao nhà rồi nếu hạ tầng xung quanh chưa hoàn chỉnh thì cũng không vào ở được. Mỗi tháng mình mất 8 triệu đồng tiền thuê nhà, chậm mỗi năm là mất toi cả trăm triệu”.

Với các chủ đầu tư, việc bán căn hộ xây thô sẽ giúp chủ đầu tư giảm chi phí, chỉ tập trung hoàn thiện phần chính của dự án là tòa nhà để ở. Trong khi đó, chi phí hoàn thiện chiếm từ 20 - 30 % tổng mức đầu tư, tùy thuộc vào mỗi loại dự án. Dự án càng cao cấp, chi phí hoàn thiện càng lớn. Việc bán căn hộ xây thô sẽ giúp chủ đầu tư thu được tiền từ khách hàng và cân đối được tài chính của dự án. “Bán căn hộ xây thô lúc này là lối thoát cho nhiều chủ đầu tư”, ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty TECCO chia sẻ.

Thị trường bất động sản hai miền Nam, Bắc đang chứng kiến cuộc đại hạ giá của các chủ đầu tư, nhưng kết quả bán hàng ra sao thì vẫn nằm trong vòng bí mật.