Một kiểu mua bán nhà đất khá phổ biến hiện nay là mua nhà đang bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, vì mức giá rẻ hơn khá nhiều so với các giao dịch thông thường. Quá trình mua bán này có sự tham gia của 3 bên là người bán nhà cũng là bên đang có tài sản thế chấp ngân hàng, người mua nhà và ngân hàng.

Bằng cách mua bán nhà kiểu này, người bán sẽ tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản khi mất khả năng trả nợ. Còn người mua nhà, đất thì có thể yên tâm rằng khu đất, ngôi nhà đó không nằm trong diện quy hoạch hoặc có vấn đề về pháp lý vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ lưỡng khi đồng ý thế chấp.

Dù có một số lợi ích nhất định nhưng mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng vẫn có nhiều rủi ro

Thông thường, khi mua bán nhà đất thế chấp thì quy trình như sau: Bên mua chuyển tiền cho bên thế chấp (tức bên bán nhà) để chuyển tiền vào Ngân hàng rồi tiến hành thủ tục giải chấp. Tiếp theo, bên bán sẽ đi công chứng hợp đồng và cuối cùng là chuyển nhượng, bàn giao nhà, đất theo quy định. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp, người bán tráo trở lật kèo, không công chứng các loại giấy tờ cần thiết để chuyển nhượng cho người mua nhà. Vì thế, khi việc mua bán nhà, đất thế chấp không được pháp luật bảo vệ, nếu người bán cố tình vi phạm, chắc chắn phần thiệt người mua phải lãnh chịu.

Chị Vân Anh (ngụ quận Gò Vấp, Tp.HCM) nhớ lại chuyện mua nhà thế chấp khá chật vật của mình. Chị kể, mặc dù biết rõ việc mua bán kiểu này có tỷ lệ rủi ro rất cao nhưng xét những lợi ích so với việc mua một căn nhà bình thường, chị đã quyết tâm mua cho bằng được. Ngay từ đầu, chị đã rất cẩn thận tham khảo kinh nghiệm của những người xung quanh, và việc đầu tiên là tìm hiểu rất kỹ về gia đình người bán. Thậm chí, toàn bộ quá trình giao dịch, chị còn cẩn thận ghi âm và quay phim lại tất cả thỏa thuận giữa hai bên, hòng làm bằng chứng đề phòng chủ nhà có thể lật lọng sau này. Cứ tưởng như vậy là chắc ăn, nào ngờ đến phút nhận nhà mới biết chủ nhà vẫn giở trò khi mang theo toàn bộ thiết bị nội thất, chị chỉ nhận được ngôi nhà trống không.

Chị nói: “Mình đã rất cẩn thận tìm nghe tư vấn, nhưng chỉ khi thực tiễn đi mua nhà mới biết nó gian nan, cơ cực đến mức nào. Ngay từ lúc thỏa thuận xong, rồi chờ ngân hàng giải chấp (mất khoảng 5 ngày), công chứng sang tên lúc nào cũng nhấp nhổm, đứng ngồi không yên. Chỉ đến khi sổ đỏ đã đứng tên mình mới có thể thở phào nhẹ nhõm.” Từ kinh nghiệm mua nhà lần này, chị Vân Anh cũng khuyên những ai đang có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng tốt nhất hãy thuê luật sư để nắm được luật, tránh những rủi ro đáng tiếc về sau. Chị Anh cũng cho biết, tại Phòng Tài nguyên môi trường của quận, chị là một trong khá ít trường hợp may mắn khi tiến hành giao dịch kiểu này suôn sẻ, vì đã có rất nhiều người mua nhà thế chấp ngân hàng hiện vẫn đang chạy theo kiện tụng, thậm chí có nguy cơ mất nhà.

Một trường hợp mua được nhà thế chấp sổ đỏ thành công là anh Bình (ngụ tại quận Tân Phú, Tp.HCM) kể lại: Ban đầu, mình khá lo sợ khi quyết định mua ngôi nhà thế chấp ngân hàng, giả sử tiền của mình đã chuyển vào ngân hàng rồi mà chủ nhà giở trò thì coi như mất trắng. Vì thế, anh Bình đã cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch: Ban đầu anh mở tài khoản ngân hàng nơi chủ nhà thế chấp sổ đỏ đồng thời cho phong tỏa tài khoản. Tiếp theo, anh tiến hành lấy tất cả thông tin của chủ nhà (bố, mẹ, con...) cùng với sổ đỏ photo để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa những người cùng sở hữu. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh nhờ luôn bên công chứng đi cùng và làm sẵn hợp đồng mua bán để các bên kí vào. Cuối cùng, khi các giấy tờ, thủ tục sang tên đã xong xuôi, anh Bình mới cho mở tài khoản để ngân hàng chuyển tiền cho chủ nhà (bên bán).

Khi tiến hành giao dịch, người mua nhà đất thế chấp phải hết sức chặt chẽ để đề phòng rủi ro

Trên đây là hai trướng hợp mua nhà thế chấp thành công nhờ có sự tham khảo thông tin cẩn thận và làm khá tốt khâu “ràng buộc bên bán khi tiến hành giao dịch”. Tuy nhiên, những kinh nghiệm này chỉ để phòng thủ tạm thời, thực tế cho thấy, không ít giao dịch mặc dù đã được người mua tính toán và chuẩn bị rất tốt nhưng chủ nhà vẫn tìm được sơ hở để lật lọng. Không những thế, còn có tình huống người bán nhà kết hợp với nhân viên của ngân hàng câu kết với nhau để trục lợi mà người mua không biết. Vì thế một chuyên gia trong ngành luật cho rằng, trước khi chấp nhận mua bán nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, người mua cần phải tìm hiểu kĩ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Với mục đích gì?... Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”. Đồng thời, người mua cũng nên thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro.

Thông thường, trong các giao dịch mua bán nhà thế chấp sổ đỏ, bên mua chịu rủi ro rất cao. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp rủi ro lại thuộc về bên bán khi quá tin tưởng người mua nhà. Chiêu thường thấy nhất của người mua là họ đưa trước cho chủ nhà một khoản tiền và hứa hẹn sau khi công chứng, sang tên sẽ dùng giấy tờ nhà đất thế chấp ngân hàng để đi vay tiền trả nốt cho chủ nhà. Nhưng rốt cục, tới hạn trả nợ mà người mua lại ỉm đi, chủ nhà đành chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa.

Nói về hình thức giao dịch nhà đất kiểu này, thành viên của một diễn đàn ví nó chẳng khác gì trò may rủi đỏ đen. Có khi người mua sẵn sàng “thi gan” với chủ nhà, đã cẩn trọng làm chặt chẽ từng bước mà vẫn ngậm quả đắng. Nhưng cũng có trường hợp may mắn gặp được chủ nhà tử tế, họ không quá sát sao thậm chí còn để mình cầm toàn bộ giấy tờ quan trọng mà giao dịch vẫn trôi chảy.

Tuy thế, những pha may mắn như vậy không nhiều, nhất là trong thời buổi hiện nay, hai chữ “lòng tin” chỉ có giá trị và giới hạn nhất định, những ai muốn mua nhà thế chấp vẫn nên tìm hiểu kỹ càng về tài sản đó, chịu khó tiếp thu, lắng nghe lời khuyên từ người có kinh nghiệm và đặc biệt không thể để hổng kiến thức tư vấn luật để giao dịch diễn ra an toàn.

Những rắc rối khi mùa nhà ở thế chấp ngân hàng không chỉ diễn ra ở những giao dịch lẻ. Gần đây, tại một số dự án chung cư lớn như Dự án Chung cư Sông Đà (quận 3), Chung cư Minh Thành (quận 7) hay khu căn hộ thương mại The Manor 2… người dân đang rất bức xúc vì chưa được nhận sổ hồng như lời hứa của chủ đầu tư dù đã chuyển đến sinh sống mấy năm trời. Nguyên nhân cũng vì chủ đầu tư các dự án này đã đem thế chấp đất dự án, thậm chí đem thế chấp cả căn hộ của khách hàng trước đó để có tiền nhưng chưa thực hiện giải chấp với bên ngân hàng.

Bàn về giải pháp cho vấn đề này, Luật sư Trương Thị Hồng Châu – Chuyên viên tư vấn pháp lý của Công ty Luật TNHH Đất Luật cho biết: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì những trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi tiến hành bán nhà ở của dự án đó cho người mua. Vì vậy, để hạn chế tối đa rủi ro trong việc cấp giấy chủ quyền khi giao dịch, mua bán nhà ở từ chủ đầu tư, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các thông tin, tài liệu liên quan đầy đủ đến vấn đề này rồi mới ký kết hợp đồng.

(Theo Cafeland)